Immer wieder entstehen Feuchtigkeitsschäden innerhalb vom Sondereigentum. Wenn diese durch einen Sturm, Hagel- oder Leitungsschaden entstanden sind, werden diese in der Regel durch die Gebäudeversicherung reguliert.
Doch was passiert, wenn man einen Wasserschaden innerhalb der Wohnung, auf Grund von zum Beispiel einer Undichtigkeit am Dach hat?
Dann hören Sondereigentümer regelmäßig von der Verwaltung den Begriff der „Schadensunabhängigen Haftung“. Aber was bedeutet das?
Schäden in einer Wohnung (Sondereigentum) können auch durch durch Probleme am Gemeinschaftseigentum entstehen, wie zum Beispiel undichte Dächer oder beschädigte Außenwände. Klassische Beispiele sind Feuchtigkeitsschäden, die oft teuer sind. Betroffene Eigentümer müssen nicht nur Reparaturen zahlen, sondern bei vermieteten Wohnungen auch Mietausfälle hinnehmen. Ein Schadensersatzanspruch gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft besteht jedoch nur in bestimmten Fällen, was oft zu Enttäuschungen führt.
Kein Schadensersatz ohne Verschulden
Schäden durch normale Abnutzung, Alterung oder nicht sichtbare Baumängel (Zufallsschäden) führen in der Regel nicht zu einer Haftung der Wohnungseigentümergemeinschaft. Laut einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH, 21.05.2010, Az.: VR 10/10) gibt es keinen verschuldensunabhängigen Anspruch auf Schadensersatz. Das gilt auch nicht durch das Nachbarrecht.
Ein Beispiel: Wird ein Schaden am Gemeinschaftseigentum erstmals bekannt, aber die Eigentümergemeinschaft hat ihn weder verursacht noch davon gewusst, muss der betroffene Eigentümer seinen Schaden selbst regulieren und die Kosten hierfür tragen.
Wann haftet die Wohnungseigentümergemeinschaft?
Die Eigentümergemeinschaft oder einzelne Eigentümer haften nur, wenn sie ihre Pflichten zur Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums verletzen. Dies ist der Fall, wenn:
Reparaturen schuldhaft verzögert oder abgelehnt werden.
Beispiel: Wenn eine Reparatur erst nach einem gerichtlichen Beweissicherungsverfahren beschlossen wird, haften die Eigentümer für die Schäden, die in der Zwischenzeit entstehen (OLG Celle, 26.11.1984, Az.: 4 W 90/34).
Schlecht oder verzögert ausgeführte Reparaturen.
Zusammenfassung
Ohne Verschulden haftet die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht für Schäden am Sondereigentum. Eigentümer können nur dann Schadensersatz verlangen, wenn die Gemeinschaft:
Wer von einem Schaden betroffen ist, sollte prüfen, ob eine Versicherung greift (Gebäudeversicherung versichert Leitungswasserschäden/Sturmschäden/Hagelschäden und ggf. Elementarschäden) oder ob die Eigentümergemeinschaft ihrer Instandhaltungspflicht nicht nachgekommen ist.