Allstimmigkeit der Eigentümergemeinschaft bei baulichen Veränderungen

Bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums können grundsätzlich gemäß § 22 Abs. 1 WEG mehrheitlich beschlossen werden, Voraussetzung ist jedoch, dass der entsprechenden Baumaßnahme alle über das in § 14 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigten Wohnungseigentümer zustimmen.

Insbesondere bei beabsichtigten optischen Veränderungen der Wohnanlage können alle Wohnungseigentümer in diesem Sinn beeinträchtigt sein, sodass “Allstimmigkeit” bei der Beschlussfassung erforderlich wäre. Zu beachten ist zwingend die Teilungserklärung, die abweichende Regelungen enthalten kann.

Unterscheiden Sie also:
Einstimmigkeit: Alle anwesenden Eigentümer müssen zustimmen.
Allstimmigkeit: Alle (betroffenen) Eigentümer müssen zustimmen.

Beispiele für nicht erlaubte bauliche Veränderungen:

  • Ein Wohnungseigentümer möchte seinen Balkon verglasen. Damit verändert er den optischen Eindruck der Wohnanlage, insbesondere dann, wenn die Balkone der Nachbarn nicht verglast sind (BayObLG ZMR 2001, 125). Gleiches gilt für den Anbau eines Balkons und eines Wintergartens, da dadurch der Lichteinfall der darunter liegenden Wohnung verändert werden kann.
  • Die Aufstellung eines Gartenhauses ist eine bauliche Veränderung (OLG Zweibrücken ZMR 2000, 257). Anders ist es, wenn sich das Gartenhaus in den optischen Gesamteindruck einfügt (BayObLG ZMR 2000, 117) oder weitgehend unsichtbar bleibt (BayObLG ZMR 1999, 120).
  • In einem Fall des Amtsgerichts Oberhausen (MietRB 2014, 82) wurde der Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft für nichtig erklärt, die die Aufstellung von Findlingen beschlossen hatte, um zu verhindern, dass eine Rasenfläche unbefugt als Parkplatz benutzt wurde. Ein Eigentümer klagte dagegen. Seinem Einwand, es handele sich dabei um eine bauliche Maßnahme, wurde stattgegeben. Da die Steine über ein beträchtliches Gewicht verfügten, konnte die Rasenfläche überhaupt nicht mehr genutzt werden und gefährdeten parkende Pkws. Gleiches wurde für Absperrbügel angenommen (LG Hamburg ZMR 2001, 395).